Kredyt hipoteczny: jakich kosztów nie skredytuje bank?

Sierpień 18th, 2015

Kredyt-hipoteczny:-jakich-kosztów-nie-skredytuje-bank?

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie, które będzie wpływać na budżet domowy kredytobiorcy przez długie lata. W związku z tym jeszcze przed podpisaniem umowy warto poznać wszystkie koszty, jakie będą się z nią wiązały, oraz czego nie zechce skredytować nam bank.

Podstawowe informacje o kosztach kredytu hipotecznego, m.in o marży i prowizji banku, są zapisane w umowie kredytowej. Częścią umowy kredytowej jest także rozbudowana tabela opłat i prowizji. Tam znajdziemy inne koszty, które mogą wiązać się z obsługą kredytu. 

Do całkowitych kosztów kredytu hipotecznego należy doliczyć:

  • koszty rozpatrzenia wniosku,
  • prowizję za udzielenie kredytu,
  • sumę odsetek,
  • koszty dodatkowych zabezpieczeń,
  • dodatkowe opłaty związane z zaciągnięciem kredytu hipotecznego.

Koszty wstępne kredytu hipotecznego

Podczas wnioskowania o kredyt hipoteczny kredytobiorca może ponieść koszty z tym związane, są to tzw. koszty wstępne. Zaliczyć możemy do nich koszt marży i prowizji. Marża to zarobek banku wliczony w ratę kredytu, natomiast prowizja to jednorazowa, procentowa opłata pobierana przez bank za udzielenie nam kredytu.

Obowiązkowym kosztem wstępnym jest obecnie także wkład własny – jest to minimum 10% wartości nieruchomości, które musi posiadać kredytobiorca, by móc uzyskać kredyt hipoteczny.

Do tego typu kosztów możemy także zaliczyć opłatę za wystawienie promesy kredytowej, czyli obietnicę banku, że klient uzyska kredyt w określonej wysokości. Wycena nieruchomości to także wydatek, za który musi zapłacić kredytobiorca jeszcze przed uzyskaniem kredytu.Ubezpieczenie pomostowe także zalicza się do kosztów wstępnych, taka polisa jest wykupywana przez kredytobiorcę na okres przed prawomocnym wpisem hipoteki do księgi wieczystej.

Koszty w czasie spłaty kredytu

W początkowym okresie kredytowania – od 3 do 5 lat – bank pobiera prowizję za wcześniejszą spłatę całości lub części kredytu. Wysokość prowizji wynosi średnio 3% od kwoty spłaty. W przypadku, gdy w trakcie kredytowania chcemy podwyższyć kwotę kredytu, musimy liczyć się z dodatkowymi kosztami z tym związanymi. Podstawę do obliczenia tego typu opłaty stanowi kwota, o jaką został podwyższony kredyt. Jeśli kredytobiorca w okresie kredytowania chce wydłużyć czas spłaty, musi także liczyć się kosztami. Jest to tzw. prolongata, czyli przesunięciu terminu płatności ostatniej raty kredytowej o kilka lat. Zmiana warunków umowy kredytowej wymaga sporządzenia aneksu do umowy, usługa ta generuje także dodatkowe koszty.

Wkład własny od 2015

Kwiecień 1st, 2015

Wkład-własny-od-2015

Osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny mogą zapomnieć o kredycie na 100 proc. wartości nieruchomości. W 2015 roku obowiązkowy wkład własny to aż 10 proc.

Jeszcze dwa lata temu jednym z czynników decydujących o wyborze danego banku, jako instytucji udzielającej kredytu, była możliwość pożyczenia odpowiedniej kwoty bez wnoszenia jakiegokolwiek wkładu własnego. Kryzys, który dotknął  światową gospodarkę, doprowadził jednak do konieczności uregulowania pewnych kwestii w działalności banków, w tym do wnoszenia obowiązkowego wkładu własnego.

Rekomendacja S

Dokumentem regulującym kwestie minimalnego wkładu własnego przy kredytach hipotecznych jest Rekomendacja S, udzielona bankom przez Komisję Nadzoru Finansowego. Z założenia ma ona usprawnić proces udzielania kredytów i doprowadzić do sytuacji, w której finansowanie będzie udzielane tylko osobom o odpowiednich możliwościach do spłaty pożyczki.

Pierwsze zalecenie Rekomendacji S odnośnie wkładu własnego weszło w życie z dniem 1 stycznia 2014 roku, kiedy to kredytobiorcy musieli sfinansować zakup czy budowę nieruchomości w minimum 5 proc. z własnej kieszeni. W kolejnych latach wartość ta miała wzrastać, przez co obecnie minimalny wkład własny wynosi 10 proc., a w ciągu kolejnych dwóch lat wzrośnie stopniowo do poziomu 20 proc.

Rzeczywisty koszt zaciągnięcia kredytu

Obecna sytuacja, a więc konieczność wniesienie przynajmniej 10 proc. wkładu własnego, to nie jedyny koszt, jaki poniesiemy wraz z kupnem nieruchomości finansowanej przez bank. W określonych sytuacjach przyjdzie nam dodatkowo zapłacić taksę notarialną i podatek od czynności cywilnoprawnych, a w wielu przypadkach także prowizję bankową, czy zwiększone przez ubezpieczenie pomostowe raty kredytów. W rzeczywistości powinniśmy się liczyć z koniecznością posiadania nie 10 proc., a minimum 15 proc. wkładu do kredytu.

Inne zalecenia

Rekomendacja S nie odnosi się tylko do kwestii wkładu własnego, ale też do oceny zdolności kredytowej i ogólnych warunków udzielania kredytów. Wśród nich warto wyróżnić możliwość udzielania pożyczki tylko w takiej walucie, w jakiej kredytobiorca pobiera wynagrodzenie. W praktyce osoby pracujące w Polsce i zarabiające w PLN mają zamkniętą drogę do hipotecznych kredytów walutowych.